Comportamiento de los Mercados del Suelo Urbano Cochabamba

Descripción del Proyecto
El comportamiento de los mercados de tierras y vivienda es un tema de interés común en Latinoamérica y es poco conocido en Bolivia por la ausencia de información estadística confiable. De las tres fuentes de donde es posible recolectar datos sobre los mercados del suelo en las ciudades, 1) los avisos clasificados de la prensa; por este medio se accede a los mercados llamados formales 2) empresas inmobiliarias que colocan la mayor parte de los avisos clasificados de los periódicos y 3) en letreros colocados en las paredes de los bienes inmuebles de los barrios populares con avisos que no consignan precios ni características de las viviendas o terrenos, por tanto su utilidad para la investigación social es limitada y ello conduce a que quienes nos interesamos en estos temas, técnicamente estamos obligados a recurrir a los periódicos.
El problema de investigación
La tierra urbana y rural y los bienes inmuebles construidos son fuente de creación de capital y por ello los mercados del suelo tienen comportamientos particulares en cada ciudad y en cada país. En estos mercados existen operaciones de compra – venta de casas, de departamentos, de terrenos, de edificios, de locales comerciales y en las provincias se ofertan casas de campo, quintas, criaderos, terrenos industriales y agrícolas. También existen operaciones de alquiler de todas las posibilidades anteriores y de anticréticos. El problema de la investigación que propongo viene definido por las siguientes preguntas:
¿Qué características tendrá el funcionamiento de los mercados de bienes inmuebles en las 3 principales ciudades bolivianas: La Paz, Cochabamba, Santa Cruz entre Octubre del 2012 y marzo del 2013? ¿Cómo varía la oferta entre los distritos municipales de cada ciudad? ¿Cómo será la oferta de bienes inmuebles de las ciudades intermedias en las provincias cercanas de cada ciudad? ¿Cómo afectarán a las tendencias de precios la aplicación de la reciente Ley de Regularización del Derecho Propietario (junio 2012) en los barrios periurbanos de cada ciudad y las adecuaciones existentes en Ordenanzas Municipales o políticas municipales de cada ciudad?
Objetivos Específicos

  1. Determinar, analizar y comparar el funcionamiento de los mercados de suelo urbano y rural en las ciudades principales y secundarias de La Paz, Cochabamba, Santa Cruz y Tarija mediante la oferta formal de los avisos de prensa de cada domingo.
  2. Determinar el comportamiento de los precios del suelo en cada distrito municipal de las ciudades, interpretar, analizar y comparar las tendencias de acuerdo a la proximidad de avenidas de acceso, de centralidades existentes, distancia respecto al centro de cada ciudad, centros comerciales grandes y otras externalidades.
  3. Obtener, organizar, sintetizar, interpretar y analizar el comportamiento de los precios de los terrenos agrícolas, quintas y casas en las ciudades intermedias y provincias de cada ciudad en el mismo período señalado. Sintetizar la información que contenga datos claros de localización, precio y características de los bienes inmuebles ofertados para clasificarlos por distritos municipales de cada ciudad.
  4. Examinar los efectos de la aplicación de la reciente Ley de Regularización del Derecho Propietario sancionada en junio 2012 en los barrios periurbanos de cada ciudad y las adecuaciones existentes en Ordenanzas Municipales o políticas municipales que establezcan reglamentos y normas para cumplir la mencionada Ley nacional. Sintetizar las tendencias encontradas en una visión de conjunto de los mercados del suelo en las ciudades investigadas utilizando información municipal existente de políticas y normas sobre edificabilidad, altura y densidad y en los barrios populares.
Marco teórico o conceptual con referencia a la literatura pertinente
Utilizaremos toda la bibliografía sobre mercados de suelo, en particular los conceptos de la teoría de la renta de suelo, nacida en los clásicos de los siglos XVI y XVII y reinterpretada por académicos del Lincoln Institute. La renta del suelo urbana se entiende como un movimiento económico generado por la propiedad del espacio natural o artificial (construido) que gracias a su proceso productivo de construcción de viviendas o de alquiler del espacio vacío sin mejoras, permite al propietario obtener ingresos especiales. Son especialmente importantes los trabajos de Samuel Jaramillo (2003) y Carlos Morales Schechinger (2005) cuyos conceptos de renta del suelo aluden a los diferentes tipos de creación de riqueza o capital que se generan por la utilización de la tierra ya en forma directa en la agricultura como en la indirecta mediante la construcción sobre terrenos urbanos. Esta noción de capitalización de la renta del suelo nos conduce directamente a los precios que adquiere un bien natural, que no ha sido producido por el ser humano y que sin embargo adquiere un valor de mercado, un precio variable de acuerdo a múltiples determinaciones. La tierra agrícola o el suelo urbano es un bien que permite a los propietarios generar riqueza a partir de sus características físicas y sociales. A diferencia de otros bienes producidos por el hombre que pierden valor en cuanto son consumidos, como el pan, las manzanas o los automóviles, la tierra mientras más se consume, genera más valor de mercado, esta propiedad la convierte en un objeto único e irremplazable.
Jaramillo en un artículo del 2003 señaló teóricamente la existencia de diferentes tipos de renta del suelo: la Renta Primaria Diferencial de tipo 1; la renta primaria Diferencial tipo 2¸ las rentas urbanas secundarias; la Renta diferencial de comercio; la Renta diferencial de vivienda; la renta absoluta urbana y la renta monopólica. Estos conceptos son claves para interpretar y comprender las tendencias al momento de efectuar análisis del comportamiento de los mercados del suelo en cualquier ciudad grande, mediana o pequeña.
Resultados esperados, su aplicación y estrategia de diseminación

Al cabo de cinco meses de investigación se espera contar con un diagnóstico de la situación de los mercados del suelo en las tres ciudades principales de Bolivia con cuadros y gráficos de información estadística pertinente que permitan comprender, interpretar y difundir las tendencias que se encuentren. El informe final se presentará de manera global sobre las cuatro ciudades y las ciudades intermedias de las provincias, en caso de que así lo requiera el CERES, se podría separar la información y presentar informes independientes de cada ciudad y sus provincias, con lo cual se podría ganar en orden y claridad. La difusión se realizará abriendo una página WEB especializada en estudios de mercados del suelo y se cursarán invitaciones a los funcionarios municipales de las oficinas de planeamiento y ordenamiento territorial y concejales municipales para que visiten esta página WEB.

Acerca de: Alberto Rivera Pizarro

Sociólogo especialista investigador. Actualmente trabaja en el departamento de planificacion de la Alcaldia de Cochabamba.

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  1. Por RMCI

  2. Por César Estrada

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